Welke trends zien zij in de samenleving en hoe speelt AM daarop in? In gesprek met Ronald Huikeshoven en Gerhard Bolk over thema’s als de vraag naar betaalbaar wonen, duurzaamheid op gebiedsniveau en de co-creatie met de consument. ‘Het vak van integrale gebiedsontwikkeling is uitdagender dan ooit.’
Het blijft bijzonder om te zien hoe carrières elkaar meermalen kunnen kruisen. Begin jaren negentig van de vorige eeuw liepen Ronald Huikeshoven en Gerhard Bolk rond in Amsterdam en Arnhem, op de kantoren van Amstelland Vastgoed – een van de voorgangers van AM. Een kwart eeuw later geven ze samen leiding aan AM en doen dat met aanstekelijk enthousiasme. Over de drive van de gebieds- en vastgoedontwikkelaar kunnen ze kort zijn: antwoord geven op de maatschappelijke vraagstukken van vandaag en morgen. Betaalbaar wonen in de stad is daar bijvoorbeeld een belangrijke in, zo geeft Huikeshoven aan: ‘Die urgente opgave speelt zowel voor starters als voor het middensegment, in huur en koop. We hebben in onze projecten daar volop ruimte voor gemaakt; inmiddels ontwikkelen we de helft van onze portefeuille hiervoor.’ Bolk vult aan: ‘De trek naar de stad is al een tijd bezig. De populariteit van Amsterdam en Utrecht is groot, maar vlak Rotterdam en Den Haag en tal van middelgrote steden ook niet uit. Gevolg is wel dat bepaalde doelgroepen tussen wal en schip dreigen te komen. Waardoor de stad alleen nog maar bereikbaar is voor de lagere en de veel hogere inkomens: die dreigende tweedeling moeten we helpen voorkomen.’
Inclusieve stad
Met de concepten die AM de afgelopen jaren heeft ontwikkeld blijft de stad breed toegankelijk. Huikeshoven wijst onder meer op het Friends-concept waarmee een woning door vrienden gedeeld kan worden. Bolk: ‘Een bestuurder noemde dat laatst als goed voorbeeld van werken aan de inclusieve stad. Het is een concept dat we op andere plaatsen ook willen introduceren.’ Volgens Huikeshoven hebben we hiermee ook een belangrijk onderscheidend kenmerk van AM te pakken: ‘Met onze innovatiekracht maken we wel het verschil. AM Concepts, onder leiding van Hilde Blank, is daar heel belangrijk in.’ Voeg daar AM Measure bij – de onderzoeksafdeling die maatschappelijke trends monitort – en er ligt een krachtige basis om samen met de drie regio’s projecten van de grond te krijgen. Het economisch kerngebied – de Randstad en een aantal steden en regio’s daarbuiten met een duidelijke woningvraag, zoals de Brabantse stedenrij en het KAN-gebied – vormt daarbij de focus, zo geven de directeuren aan. Bolk: ‘We hebben de afgelopen tijd gebruikt om onze organisatie, inclusief onze grondposities, hierop te richten. En we werken nu allemaal onder één dak in het AM Huis, dat geeft enorm veel inspiratie en kruisbestuiving.’
Het centraal stellen van de consument via de I AM YOU-benadering is een ander onderscheidend element. Bij ieder project dat van start gaat moeten de AM-ontwikkelaars aantoonbaar de klant erbij betrekken, zo geeft Huikeshoven aan. ‘Crowdsourcing is een van de instrumenten die we standaard toepassen.’ Bolk: ‘Het is integraal onderdeel van onze aanpak, om uiteindelijk uit te komen op een 9+ klantervaring: dat is het doel waar we voor gaan.’
Placemaking
Kijkend naar de ontwikkeloogst is Gerhard Bolk onder meer trots op de verschillende hoogbouwprojecten die AM – vaak ‘door de crisis heen’ – succesvol heeft gerealiseerd: ‘de woontoren 100Hoog in Rotterdam is uitstekend geslaagd, met een mooie opbouw en buitenruimtes. De markt in die stad is “ruiger”, de marges zijn er kleiner. Dan moet je je als ontwikkelaar echt stretchen, om een nieuw monument voor de stad te maken.’ Huikeshoven: ‘De ervaringen die we met hoogbouw in Rotterdam hebben opgedaan kunnen we nu prima in andere Nederlandse steden gebruiken.’ Zelf noemt hij de gebiedsontwikkeling Schoemaker Plantage als inspirerend voorbeeld: ‘De voormalige TNO-locatie in Delft waar we een aantrekkelijk woongebied realiseren – compleet met andere functies – en volop investeren in placemaking. Onder meer door er in de winter een ijsbaan te realiseren. Daarmee zetten we zo’n gebied enorm op de kaart.’ Bolk: ‘Er kwamen wel 50.000 mensen schaatsen. Dat is perfecte reclame voor een plek in transitie.’ Projecten als deze komen tot stand in een nauwe interactie met de omgeving. Huikeshoven: ‘Ook dat hoort bij het vak van gebiedsontwikkeling. Luisteren, communiceren, laten zien wat je met de opmerkingen uit de omgeving hebt gedaan. Competenties die van groot belang zijn.’ Net als integer handelen en professionalisering, zo vult Bolk aan: ‘Op directieniveau hebben we allemaal het RICS-certificaat behaald, dat staat voor de hoogste integriteitsstandaard in de vastgoedbranche; dat gaan we nu ook mogelijk maken voor de ontwikkelings- en projectmanagers binnen AM.’
Volgende stap
Kijkend naar de toekomst heeft de AM-directie ambities genoeg. Een daarvan is duurzaamheid verder verdiepen en volgende stap in zetten. Op woningniveau zijn we al heel ver, nu is het zaak om ook op gebiedsniveau de lat zo hoog mogelijk te leggen. Water, afval, energie: het zijn allemaal thema’s die dan meespelen. Maar ook sociale duurzaamheid: hoe laten we mensen op een goede manier samenleven? Bij Landgoed Wickevoort in Cruquius laten we dat bijvoorbeeld zien: op een terrein waar epileptische patiënten wonen voegen we “gewone” woningen toe,een vorm van ingekeerde integratie. Daar komen dan ook thema’s als lokale voedselproductie om de hoek kijken; heel boeiend. Het vak van gebiedsontwikkeling is uitdagender dan ooit.’ Gerhard Bolk voegt het hergebruik van bestaande gebouwen toe als blijvend punt van aandacht: ‘In Ede herontwikkelen we Enka tot een gebied met duurzaam industrieel erfgoed. Hier hebben we bijvoorbeeld op de shed-daken van een voormalige fabriek zonnepanelen geplaatst. Dat gebouw is behouden en met BOEi getransformeerd tot het fiets experience center De Fietser. Dat gebouw is behouden, maar het levert bovendien energie voor 50 huishoudens in de omgeving. Dat zijn mooie verbindingen.’
Slim bouwen
In het waarmaken van de ambities speelt de samenwerking binnen moederbedrijf Koninklijke BAM Groep een belangrijke rol, zo sluit de AM-directie af. Huikeshoven: ‘Rondom de ontwikkeling van producten en diensten wordt de samenwerking steeds intensiever. Iedereen doet daarbij waar hij goed in is. Wij weten veel van concepten en de markt, de BAM-bedrijven zijn expert in het realiseren. Goed voorbeeld is de gezamenlijk ontworpen BAM Wooncollectie, waarmee we betaalbare eengezinswoningen kunnen integreren in onze gebiedsontwikkelingen.
Maar ik denk ook aan de complete engineering die BAM Wonen heeft uitgevoerd bij Villa Mokum in Amsterdam: door heel slim te bouwen konden we de kostprijs laag houden en daarmee voor starters een scherpe aanbieding doen. Zo is de cirkel naar de maatschappelijke urgentie van betaalbaar wonen weer rond.’ Bolk: ‘En vergeet ook niet dat BAM ons in staat stelt mee te doen aan de grote gebiedstenders die momenteel weer plaatsvinden. Daarbij worden ook innovatieve samenwerkingsvormen gevraagd, bijvoorbeeld bij complexe binnenstedelijke projecten. Dat we onderdeel zijn van het BAM-concern geeft ons een duidelijke voorsprong.’